Audit flash · fidestra V1.0Label ISR ✓SFDR Art. 8⚠ 6 révisions

NCap Régions

Norma Capital · Article 8 · T4 2025 · Données publiques

Score global

57,6 %

Audit flash – 3 dimensions

Calculs fidestra basés sur les données publiques T4 2025 · 03/07/2026

Performance

TOF · TD · LTV · WALT

Moyen

65,4

/100

TOF 202592 %

TD 20255,72 %

LTV20,36 %

65/100

🟢Performance financière correcte mais à confirmer sur plusieurs exercices.

Moyen

Impact ESG

ISR · SFDR · Taxonomie

Moyen

62,0

/100

Label ISR66,7 %

SFDR55,0 %

ESG physique38,9 %

62/100

🟡Label ISR et Article 8 SFDR sont des atouts. Les données PAI immobilier et le rapport SFDR périodique (Annexe IV RTS) restent à formaliser – ils constituent le principal gap de transparence.

Moyen

Résilience

Reporting · Données · Process

Moyen

60,0

/100

SFDR reporting (B4)60 %

Qualité données (C4)60 %

Révisions4 point(s)

60/100

🟡Résilience documentaire satisfaisante. Consolider le reporting périodique SFDR pour anticiper les contrôles AMF.

Moyen

Synthèse fidestra · NCap Régions

Forces

✓TOF 92 % – occupation solide
✓TD 5,72 % · PGA 7,51 %
✓Label ISR ✓ · Article 8 SFDR
✓Intégration portefeuille (A3)
✓Transparence & reporting (A5)

Gaps réglementaires

→Publication des émissions Scope 1+2 du portefeuille (tCO2e/an et tCO2e/m²/an) avec trajectoire de réduction vers 2030 conformément au Décret Tertiaire
→Calcul et publication du % d'investissements alignés Taxonomie EU avec méthodologie (top 15% marché local ou EPC A pour actifs post-2021)
→Publication de la distribution DPE/EPC agrégée du portefeuille (avant et après travaux) et suivi Decret Tertiaire 2030

Signal de fragilité

⚠Vérifier que l'Article 10 SFDR mai 2026 contient les PAI quantifiés obligatoires (non vérifié en détail)
⚠% alignement Taxonomie EU non publié
⚠Distribution DPE agrégée non publiée malgré 10 ans d'existence
⚠GES Scope 1+2 non quantifiés publiquement malgré 10 ans d'existence

Matrice des 14 critères

Partie A – Label ISR immobilier6 critères / 30 pts

66,7 %

A13/5

A23/5

A34/5

A43/5

A54/5

A63/5

Critère	Score	Écart principal	Priorité	Statut
A1 · Objectifs ESG	3/5	Décliner les objectifs généraux en cibles SMART quantifiées (kWh/m², tCO2e/m²) avec horizon temporel et responsable.	Élevée	VERIFIED
A2 · Méthodologie ESG	3/5	Publication du détail de la grille ESG avec pondérations et seuils par indicateur dans le rapport ISR annuel.	Élevée	VERIFIED
A3 · Intégration portefeuille	4/5	Publication du seuil ESG minimum exact d'acquisition dans les documents réglementaires publics.	Majeure	VERIFIED
A4 · Engagement parties prenantes	3/5	Publication d'une synthèse annuelle du dialogue locataires et des résultats du Comité vert.	Moyenne	VERIFIED
A5 · Transparence & reporting	4/5	Vérifier la conformité de l'Article 10 SFDR aux exigences Annexe IV RTS avec comparaison N/N-1 et PAI quantifiés.	Majeure	VERIFIED
A6 · Mesure des impacts	3/5	Standardiser et publier les 4 KPIs obligatoires ISR avec comparaison N/N-1 et écart vs. objectif chiffé.	Élevée	VERIFIED

Partie B – Conformité SFDR4 critères / 20 pts

55,0 %

B13/5

B23/5

B32/5

B43/5

Critère	Score	Écart principal	Priorité	Statut
B1 · Classification SFDR	3/5	Publication de métriques E/S précises et mesurables dans les documents précontractuels conformément Annexe II RTS.	Majeure	VERIFIED
B2 · PAI immobilier	3/5	Publication des PAI obligatoires quantifiés (% actifs non-efficients EPC) et d'au moins 1 PAI additionnel (GES Scope 1/2) conformément Annexe I RTS dans l'Article 10 SFDR.	Majeure	⚠ Révision
B3 · Taxonomie EU	2/5	Calcul et publication du % d'investissements alignés Taxonomie EU avec méthodologie (top 15% marché local ou EPC A pour actifs post-2021).	Élevée	⚠ Révision
B4 · Reporting périodique SFDR	3/5	Vérifier et compléter l'Article 10 SFDR avec comparaison N/N-1 des indicateurs ESG et PAI quantifiés conformément Annexe IV RTS.	Majeure	VERIFIED

Partie C – Performance ESG4 critères / 18 pts

38,9 %

C12/5

C21/5

C31/3

C43/5

Critère	Score	Écart principal	Priorité	Statut
C1 · Performance énergétique	2/5	Publication de la distribution DPE/EPC agrégée du portefeuille (avant et après travaux) et suivi Decret Tertiaire 2030.	Élevée	⚠ Révision
C2 · Emissions carbone	1/5	Publication des émissions Scope 1+2 du portefeuille (tCO2e/an et tCO2e/m²/an) avec trajectoire de réduction vers 2030 conformément au Décret Tertiaire.	Majeure	⚠ Révision
C3 · Certifications vertes	1/3	Engagement sur certification d'au moins 10% du portefeuille (en surface) à horizon 3 ans (HQE Exploitation, BREEAM In-Use).	Faible	VERIFIED
C4 · Qualité données ESG	3/5	Publication d'un tableau de données ESG standardisé par actif ou agrégé par portefeuille (énergie, GES, eau, déchets).	Élevée	VERIFIED

Indicateurs financiers clés · T4 2025

92 %

TOF

Occupation financière

5,72 %

TD 2025

Taux de distribution

20,36 %

LTV

Endettement

1 084,0 M€

Capitalisation

31/03/2026

Recommandations fidestra · Prochaines étapes

Majeure

Publication du seuil ESG minimum exact d'acquisition dans les documents réglementaires publics

Publication du seuil ESG minimum exact d'acquisition dans les documents réglementaires publics.

Majeure

Vérifier la conformité de l'Article 10 SFDR aux exigences Annexe IV RTS avec comparaison N/N-1 et PAI quantifiés

Vérifier la conformité de l'Article 10 SFDR aux exigences Annexe IV RTS avec comparaison N/N-1 et PAI quantifiés.

Majeure

Publication de métriques E/S précises et mesurables dans les documents précontractuels conformément Annexe II RTS

Publication de métriques E/S précises et mesurables dans les documents précontractuels conformément Annexe II RTS.

Majeure

Publication des PAI obligatoires quantifiés (% actifs non-efficients EPC) et d'au moins 1 PAI additionnel (GES Scope 1/2) conformément Annexe I RTS dans l'Article 10 SFDR

Publication des PAI obligatoires quantifiés (% actifs non-efficients EPC) et d'au moins 1 PAI additionnel (GES Scope 1/2) conformément Annexe I RTS dans l'Article 10 SFDR.

Majeure

Vérifier et compléter l'Article 10 SFDR avec comparaison N/N-1 des indicateurs ESG et PAI quantifiés conformément Annexe IV RTS

Vérifier et compléter l'Article 10 SFDR avec comparaison N/N-1 des indicateurs ESG et PAI quantifiés conformément Annexe IV RTS.

Majeure

Publication des émissions Scope 1+2 du portefeuille (tCO2e/an et tCO2e/m²/an) avec trajectoire de réduction vers 2030 conformément au Décret Tertiaire

Publication des émissions Scope 1+2 du portefeuille (tCO2e/an et tCO2e/m²/an) avec trajectoire de réduction vers 2030 conformément au Décret Tertiaire.

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Eddy-Pierre Larra · epl@fidestra.fr · +33 6 85 65 65 29

Audit établi par fidestra sur la base exclusive des données publiques disponibles au 03/07/2026 : bulletins trimestriels NCap Régions (T4 2025), rapport annuel, documents AMF, site normacapital.fr et données ASPIM.

Méthodologie fidestra SCPI V1.0 · 14 critères · 3 référentiels (Label ISR immobilier, SFDR EU 2019/2088, Taxonomie EU). Ce document est confidentiel et destiné à l’usage exclusif de fidestra.