Audit flash · fidestra V1.0Label ISR ✓SFDR Art. 8⚠ 10 révisions

Darwin RE01

Darwin Invest · Article 8 · T1 2026 · Données publiques

Score global

49,6 %

Audit flash – 3 dimensions

Calculs fidestra basés sur les données publiques T1 2026 · 03/07/2026

Performance

TOF · TD · LTV · WALT

Bon

82,9

/100

TOF 2025100 %

TD 20257,54 %

LTV22,72 %

83/100

🟢Indicateurs financiers solides – TD 7,54 % et TOF 100 % positionnent Darwin RE01 dans le peloton de tête de sa catégorie.

Bon

Impact ESG

ISR · SFDR · Taxonomie

Insuffisant

52,0

/100

Label ISR56,7 %

SFDR45,0 %

ESG physique38,9 %

52/100

🟡Label ISR et Article 8 SFDR sont des atouts. Les données PAI immobilier et le rapport SFDR périodique (Annexe IV RTS) restent à formaliser – ils constituent le principal gap de transparence.

Insuffisant

Résilience

Reporting · Données · Process

Insuffisant

45,0

/100

SFDR reporting (B4)40 %

Qualité données (C4)60 %

Révisions7 point(s)

45/100

🔴Des points de révision persistent sur le reporting et les données ESG. La robustesse de la chaîne documentaire est un enjeu clé face à la montée en charge réglementaire (SFDR, CSRD, DORA).

Insuffisant

Synthèse fidestra · Darwin RE01

Forces

✓TOF 100 % – occupation parfaite
✓TD 7,54 % · PGA 8,54 %
✓Label ISR ✓ · Article 8 SFDR
✓Intégration portefeuille (A3)

Gaps réglementaires

→Quantification et publication des émissions Scope 1+2 du portefeuille (tCO2e/an et tCO2e/m²/an) avec trajectoire de réduction vers 2030
→Publication du rapport périodique SFDR conforme à l’Annexe IV RTS avec PAI quantifiés et comparaison N/N-1 pour l’exercice 2025
→Publication des 2 PAI obligatoires immobilier (fossil fuels N/A + % actifs non-efficients EPC) et d’au moins 1 PAI additionnel (GES Scope 1/2) dans le rapport périodique SFDR
→Publication annuelle des 4 KPIs ISR obligatoires mesurés avec données chiffrées
→Calcul et publication du % d’investissements alignés à la Taxonomie EU avec méthodologie (critères : top 15% du marché local ou EPC A)

Signal de fragilité

⚠Clauses ESG avec locataires non documentées publiquement
⚠KPIs ISR obligatoires non encore publiés publiquement (exercice incomplet)
⚠PAI efficacité énergétique (obligatoire) non publié sous forme agrégée
⚠Alignement Taxonomie EU non calculé/publié (en cours)
⚠Erreur LTV rectifiée dans bulletin = signal processus reporting manuel

Matrice des 14 critères

Partie A – Label ISR immobilier6 critères / 30 pts

56,7 %

A13/5

A23/5

A34/5

A42/5

A53/5

A62/5

Critère	Score	Écart principal	Priorité	Statut
A1 · Objectifs ESG	3/5	Publication d’un rapport ISR annuel complet avec objectifs SMART quantifiés par pilier E, S et G.	Élevée	VERIFIED
A2 · Méthodologie ESG	3/5	Publication du détail de la grille ESG avec pondérations des piliers E/S/G et indicateurs individuels dans le rapport ISR annuel.	Élevée	VERIFIED
A3 · Intégration portefeuille	4/5	Publication du seuil ESG minimum exact d’acquisition et des critères d’exclusion formalisés dans les documents réglementaires.	Majeure	VERIFIED
A4 · Engagement parties prenantes	2/5	Publication d’une politique d’engagement formelle avec locataires incluant clauses ESG et plan de formation des prestataires.	Moyenne	⚠ Révision
A5 · Transparence & reporting	3/5	Publication d’un rapport ISR annuel complet et d’un rapport périodique SFDR conforme Annexe IV RTS pour l’exercice 2025.	Majeure	VERIFIED
A6 · Mesure des impacts	2/5	Publication annuelle des 4 KPIs ISR obligatoires mesurés avec données chiffrées. Trajectoire N/N-1 attendue à partir de l’exercice 2025.	Élevée	⚠ Révision

Partie B – Conformité SFDR4 critères / 20 pts

45,0 %

B13/5

B22/5

B32/5

B42/5

Critère	Score	Écart principal	Priorité	Statut
B1 · Classification SFDR	3/5	Publier des métriques E/S précises et mesurables dans les documents précontractuels conformément aux exigences Annexe II RTS.	Majeure	VERIFIED
B2 · PAI immobilier	2/5	Publication des 2 PAI obligatoires immobilier (fossil fuels N/A + % actifs non-efficients EPC) et d’au moins 1 PAI additionnel (GES Scope 1/2) dans le rapport périodique SFDR.	Majeure	⚠ Révision
B3 · Taxonomie EU	2/5	Calcul et publication du % d’investissements alignés à la Taxonomie EU avec méthodologie (critères : top 15% du marché local ou EPC A).	Élevée	⚠ Révision
B4 · Reporting périodique SFDR	2/5	Publication du rapport périodique SFDR conforme à l’Annexe IV RTS avec PAI quantifiés et comparaison N/N-1 pour l’exercice 2025.	Majeure	⚠ Révision

Partie C – Performance ESG4 critères / 18 pts

38,9 %

C12/5

C21/5

C31/3

C43/5

Critère	Score	Écart principal	Priorité	Statut
C1 · Performance énergétique	2/5	Publication de la distribution DPE/EPC par actif (avant et après travaux) et de la consommation énergétique moyenne (kWh/m²/an) du portefeuille.	Élevée	⚠ Révision
C2 · Emissions carbone	1/5	Quantification et publication des émissions Scope 1+2 du portefeuille (tCO2e/an et tCO2e/m²/an) avec trajectoire de réduction vers 2030.	Majeure	⚠ Révision
C3 · Certifications vertes	1/3	Engagement sur certification d’au moins un actif phare à l’horizon 3 ans (HQE Exploitation, BREEAM In-Use).	Faible	VERIFIED
C4 · Qualité données ESG	3/5	Publication d’un tableau de données ESG complet et standardisé par actif (énergie kWh/m², GES tCO2e/m², eau m³/m², déchets).	Élevée	VERIFIED

Indicateurs financiers clés · T1 2026

100 %

TOF

Occupation financière

7,54 %

TD 2025

Taux de distribution

22,72 %

LTV

Endettement

12,6 M€

Capitalisation

31/03/2026

Recommandations fidestra · Prochaines étapes

Majeure

Publication du seuil ESG minimum exact d’acquisition et des critères d’exclusion formalisés dans les documents réglementaires

Publication du seuil ESG minimum exact d’acquisition et des critères d’exclusion formalisés dans les documents réglementaires.

Majeure

Publication d’un rapport ISR annuel complet et d’un rapport périodique SFDR conforme Annexe IV RTS pour l’exercice 2025

Publication d’un rapport ISR annuel complet et d’un rapport périodique SFDR conforme Annexe IV RTS pour l’exercice 2025.

Majeure

Publier des métriques E/S précises et mesurables dans les documents précontractuels conformément aux exigences Annexe II RTS

Publier des métriques E/S précises et mesurables dans les documents précontractuels conformément aux exigences Annexe II RTS.

Majeure

Publication des 2 PAI obligatoires immobilier (fossil fuels N/A + % actifs non-efficients EPC) et d’au moins 1 PAI additionnel (GES Scope 1/2) dans le rapport périodique SFDR

Publication des 2 PAI obligatoires immobilier (fossil fuels N/A + % actifs non-efficients EPC) et d’au moins 1 PAI additionnel (GES Scope 1/2) dans le rapport périodique SFDR.

Majeure

Publication du rapport périodique SFDR conforme à l’Annexe IV RTS avec PAI quantifiés et comparaison N/N-1 pour l’exercice 2025

Publication du rapport périodique SFDR conforme à l’Annexe IV RTS avec PAI quantifiés et comparaison N/N-1 pour l’exercice 2025.

Majeure

Quantification et publication des émissions Scope 1+2 du portefeuille (tCO2e/an et tCO2e/m²/an) avec trajectoire de réduction vers 2030

Quantification et publication des émissions Scope 1+2 du portefeuille (tCO2e/an et tCO2e/m²/an) avec trajectoire de réduction vers 2030.

Cet audit flash en appelle un complet

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Eddy-Pierre Larra · epl@fidestra.fr · +33 6 85 65 65 29

Audit établi par fidestra sur la base exclusive des données publiques disponibles au 03/07/2026 : bulletins trimestriels Darwin RE01 (T1 2026), rapport annuel, documents AMF, site darwininvest.fr et données ASPIM.

Méthodologie fidestra SCPI V1.0 · 14 critères · 3 référentiels (Label ISR immobilier, SFDR EU 2019/2088, Taxonomie EU). Ce document est confidentiel et destiné à l’usage exclusif de fidestra.